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房地产信托
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关键词:房地产信托
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    一、房地产信托的概念
    房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项,有些还以投资者身份参与对房地产开发经营的投资,也有的还受理其他代理业务。
    房地产信托是房地产业发展到一定阶段的必然产物。我国金融信托业参与房地产开发经营早已存在,在旧中国,大银行一般都设置信托部办理房地产投资和房地产有价证券买卖。新中国成立后,由于实行计划经济体制,致使房地产信托业的发展处于停止阶段。改革开放以来,随着我国市场经济的繁荣发展,信托业也有了长足的发展,并随着土地使用制度改革。房地产业改革和金融体制改革的逐步深化。房地产信托业得以恢复和拓展。房地产信托业的兴起,使金融业和房地产业相互渗透,不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段,同时又靠房地产使信托业自身得到了良好和迅速的发展。

    二、房地产信托业务
    房地产信托机构经营业务内容较为广泛,按其性质可分为:
    ①委托业务,如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托 投资、房地产委托贷款等;
    ②代理业务,即代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等;
    ③金融租赁、咨询、担保等业务。
    按委托人信托目的的不同,房地产信托又可分为以下三种形式:
    ①房地产保管信托,主要是指某项房地产在交易过程中,预付价款的一部分因价款未清,产权无法立即交与购人方,就可委托信托机构暂时掌握产权,待款项交清后,再交给购人方拥有;
    ②房地产管理信托,主要是受托办理代收房地产租金、代为修缮 和改建、代付代交房地产税款或其他费用等;
    ③房地产处理信托,主要指受托办理土地或建筑物的出售事宜等。房地产信托业务众多,下面我们介绍几种主要的信托业务。
    (一)房地产信托存款
    房地产信托存款是在特定的资金来源范围内,由信托投资公司办理的存款。具体他说,就是房地产信托投资公司接受机关、团体、企业和房地产开发经营公司的委托,代为管理和运用的存款。经中国人民银行批准,房地产金融信托机构可以办理以下的信托存款:
    1.财政部门指明用于房地产的委托投资或贷款的信托资金,一般是有偿使用的预算外资金。
    2.房地产主管机构指定用于房地产的委托投资或贷款的信托资金,是主管机构自主支配和有偿使用的资金,如经费节余、统筹的各种专用基金等。
    3.房地产业科研单位的科研基金。房地产科研设计单位在科技开发及技术有偿转让中创收的用于科技发展的基金。科研经费和事业费的节余部分。
    4.房地产学会和房地产基金会的基金,是有关房地产的社会学术团体、群众团体,福利机构为了进行学术活动,兴办住房福利事业和其他有益于住房和土地开发的活动而接受的政府资助、社会赞助和捐赠而形成的基金。
    5.专门用于职工疾病、退休、待业、伤残等情况下支付各项费用的劳保基金。
    可见,房地产信托存款都是以货币形态存在,游离于社会再生产过程之外,具有分散性和流动性,通过金融信托机构将这些资金集中起来,可在不影响其他行业正常生产和流通资金来源的情况下,解决因银行情贷资金不足而不能及时解决的合理的房地产资金需要。信托存款是金融信托机构的主要筹资渠道,是信托机构办理信托贷款、信托投资等业务的主要资金来源。房地产信托存款按是否指定存款的运用范围、对象、用途,可分为普通信托存款和特定信托存款。普通信托存款指存款人不指定运用范围和对象,由信托机构负责运用并承担运用的全部责任,存款单位和个人根据存款期限长短除取得一般定期存款利息外,还可以得到一定的红利;特定信托存款也叫委托存款,是存款单位或个人指定投资或贷款的范围。对象。期限以及收益的方法等,信托机构按照存款信托人的指示和要求处理及运用资金,信托机构除收取约定的信托费外,所有损益责任不由信托投资机构即受托人负责,而由存款单位或个人负责。
    (二) 房地产信托贷款
    房地产信托贷款是信托机构运用信托基金或所吸收的信托资金,以贷款形式对工、商、房地产开发经营企业进行资金融通的一种方式。其基本对象是:凡经工商行政管理部门登记在册,并在银行开户、有法人资格的国有、集体工商企业、事业单位和中外合资经营企业、中外合作企业、外资企业以及个人,在办理房地产开发、经营和购买过程中资金不足,均可申请贷款。房地产信托贷款与一般银行发放的房地产贷款元本质区别,都是以偿还付息为条件的资金使用权的暂时让渡,但在具体形式上有所不同:
    第一,房地产信托贷款的资金来源较商业银行房地产贷款的资金来源窄,只限于国家规定吸收的房地产信托存款和自有资金,因此资金量较少。
    第二,房地产信托贷款具有特定的对象和用途,它是为解决房地产开发经营和购买过程中资金不足而发放的,要坚持专款专用,不能挪作它用。
    第三,房地产信托贷款的利率灵活,可在一定的范围内合理浮动,按现行规定,信托贷款利率可在银行同期贷款利率基础上上浮20%,这有助于金融机构监督房地产开发企业合理使用资金,提高资金的使用效益。房地产信托贷款一般是在房地产开发经营企业为了参加联营投资或兴建职工住房,在本身得到的财政拨款或自筹资金不足时申请发放的房地产信托贷款,贷款期限为3一5年,长期者可达7一10年,所以它实际上是一种中期贷款,比一般银行贷款灵活及时且方便,审批迅速,手续较为简便,但其利率比银行利率稍 高。
    (三)房地产委托贷款
    委托贷款也叫特定资金信托,是金融信托机构受委托人委托,在委托人存入的委托存款额度内,按委托人指定的对象、用途、期限,利率和金额等发放的贷款,并负责到期收回本息的一项信托业务。当指定用于房地产开发时,即为房地产委托贷款。金融信托机构对于委托贷款虽然不承担任何风险,但是仍须认真负责地进行贷款管理和监督,协助房坤产委托贷款使用单位加强经济核算,讲求经济效益,合理使用资金,及时回收委托贷款。委托贷款的委托人、可以是中央各部委、企业主管部门、各大公司、各级财政部门、劳动保险机构、科研机构等单位,也可以是个人
    房地产委托贷款的主要特点是:
    第一,信托机构不承担经营风险。由于委托贷款的对象和用途均由委托人事先指明,因而贷款如不能实现委托人预期的经济效益或者出现借款单位到期不能偿还贷款本息的情况,信托机构 不负任何经济责任;
    第二,委托贷款必须是先存后贷,受托机构不予垫款。委托人必须预先一次或分次将办理贷款的资金以委托存款的形式存人信托机构。信托机构一般在委托存款的限额范围内发放贷款,委托人中途不能提走存款,如委托人急需使用资金,可在尚未动用的委托贷款余额内支取;
    第三,委托人一般应向信用机构提出申请,并必须明确贷款的对象、用途、金额、期限、利率以及其他要求,委托贷款的利率必须按照中国人民银行统一规定的各类存贷款利率执行,并只能在允许的幅度内浮动;
    第四,委托贷款业务关系至少由四方构成,即委托方、受托方、借款单位以及受益方,通常受益方也是委托方。四方关系之间必须事先签订协议。协议的签订有两种做法:一是由委托人同情托机构、借款单位两家同时签订;二是委托人先同信托机构订,然后信托机构再同借款的房地产企业签订。具体采用哪种做法,可由委托人根据需要选择。协议书本身也有两种基本形式:一种是签订总的协议书,具体办理每一笔信托贷款业务时,依据总协议办理;另一种是每办理一笔委托贷款签订一次协议;
    第五,信托机构是以提供服务和收取手续费为目的,委托贷款的利息收入全部归受益人。对于委托存款大于委托贷款的部分,信托机构一般是比照活期存款标准向受益人支付利息。
房地产委托贷款改变了我国以往各级财政部门和房地产业主管部门对所属企业资金的无偿供给制,资金的有偿使用大大提高了资金使用效益,同时,随着房地产企业问跨地区的联系。投资,委托人通过办理委托贷款业务,可以将企业之间的债权债务关系变成金融信托机构与借款人之间的信用关系,防止资金占压和拖欠,大大提高了资金运用的合理性,并减少投资风险。
    (四)收存房地产信托基金
    房地产信托基金是房地产信托机构为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。在我国房地产信托基金主要来源于财政拨款、吸收的房地产信托存款以及自身留利。具体内容包括:
    1.代理发行房地产业有关单位(包括政府)的股票。公司债券等有价证券筹措的资金;
    2.企事业单位留置待用的房地产信托基金,即拥有法人资格的企事业单位以及预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金;
    3.商品房开发企业筹措待用的信托资金。
    (五)房地产买卖信托
    指信托机构代理客户购买或出售房屋的一种信托业务。由于拥有房地产或需要购买房地产的单位或个人,不熟悉房地产市场行情,一时交易找不到合适的买方或卖方。在这种情况下,买卖双方都可借助房地产金融信托部门联系面广、信息灵通、信誉良好的优势,委托其为自己牵线搭桥,充当买卖中介。委托购买或出售房地产的客户,需要签具委托书,载明拟购或拟售的房地产的坐落地点、土地面积、房屋种类,价格限度以及有效委托期限等,由信托机构代为物色适当的卖主或买主。买卖一旦成交,信托机构代办交割手续,同时向委托人收取一定的信托费用。信托机构还可以代办房地产过户手续。
    (六)房地产租赁信托
    具体可分为代理房地产租赁和代理建筑机械装备租赁两种。
    1.代理房地产租赁房地产的租赁管理事务十分繁琐,例如,收租、催欠、维修、付税等,在业主本人不愿亲自料理或因事不能分身管理时,可以委托信托机构代为经办。委托时,由客户签具委托书,载明房地产坐落地点、土地面积、房屋种类、间数、租金额、出租情况等项,连同房地产简明图一并交给信托机构。然后,双方签订经租合同。信托机构在代理中,依照委托人约定的租金数目办理房地产出租,并与承租人订立《租房合同》,按期收取租金,再定期汇交委托人(扣去信托机构手续费)。
    2.代理建筑机械装备租赁该项业务有助于解决房地产开发企业急需的设备,促进技术进步,充分发挥设备使用经济效益。信托机构在承办租赁业务中,主要是作为介绍承租对象、商洽租赁条件、订立租赁谈话的中介人,并负责监督合同的履行,按期代收租金。租赁期满后,出租人可收回出租设备,也可作价转让给承租人。
    (七)房地产权证保管信托
房地产权证保管是对房产所有权及土地使用权的法定凭证管理,是一项综合性业务。内容包括:对各类房产所有权进行审查。核发证件。办理产权转移、变更登记、审核私产、献产、地形图、房屋平面图;办理各种房地产登记调查表。地名卡、户卡、各种契证及历史档案等资料的整理、归纳。信托机构接受办理该项业务,须和房地产产权证管理部门之间订立合同,以明确双方各自应承担的责任。权利和义务及具体要求。
    (八)房地产业管理信托
房地产业管理是房地产企业准确掌握经营房地产的现状及其变动的企业管理。信托机构开展此业务体现了金融业与房地产业紧密结合。房地产业管理信托包括产权证件的管理、籍资料的管理,内容有:房地产价值管理、数量管理、图卡管理、房屋质量管理、账户变动管理、通过管理可及时掌握房地产业产权、租赁关系、租金、房产设备及其完好与损失程度以及修复等情况变化。
    (九)办理房地产业权代理
房地产的业权代理即是指涉及房地产业权利的各项管理,包括因在房地产企业经济运行过程中投资、改建、重建、代管、收购、扩建,加层,私房发还、自然淘汰、自然灾害、拆除等各种因素影响业权变化,从而引起的房地产结构、质量、面积、设备,居住条件、所有权或使用权、租金、价格,租赁、损坏、修复等情况的变化,均可通过金融信托部门代理。在业权代理的同时,房地产企业应将原记载资料交产业管理中心储存,并办理清点、接收、发租等手续,作好产权登记。
    (十)房地产信用担保和有用证券担保
房地产信用担保是指房地产开发经营企业不以房地产抵押作担保,而是通过金融信托机构作担保来取得贷款的信托业务。具体办理过程是:由信托机构出具证明,经贷款银行对担保者进行资质审查,如确认可以信赖,即可签订借款合同。提供信用担保的信托机构,可以在其所担保的房地产企业申请贷款的额度中, 按照有关规定,收取一定比例的作为风险补偿的担保费。有价证券担保是房地产开发经营企业为了筹措大量的房地产资金,除以房地产作抵押来取得贷款外,还可以以国库券。金融债券。企业债券。住房债券。股票,大额定期储蓄存单等有价证券向信托机构作为抵押来取得担保而融通资金。该业务是信托机 构开展的为房地产开发经营服务的内容之一。
    (十一)代理发行有价证券信托机构
代理房地产开发经营企业发行房地产股票,发放股息及红利,买卖房地产股票;信托机构用房地产开发经营企业抵押的土地作担保,代理发行建房债券,以弥补建造房屋资金的不足。
    (十二)服务性房屋信托
在房产交易中,因买方资金困难不能全额支付购房款时,一般买卖双方先行成交,商定分期付款时限、金额等事项后,双方同情托机构签订房屋信托合同,卖房者将房屋价款视同委托贷款保证金交存信托机构,然后以相同的金额将购销的房屋以房屋信托贷款的方式贷给购房者,由购房者按合同规定陆续归还房款,信托部门将收回的房款和利息转付给卖房者。信托部门从中收取一定的手续费。
    (十三)个人房产信托
    当委托人因某种原因不能亲理自己的房产,又找不到可靠的人代为经营时,可以委托房地产信托机构代为管理。如受托代理保管,维修房屋,出租房屋井代收租金,定期缴纳税款,支付各 种费用等。
    (十四)建材补偿贸易信托贷款
    房地产项目的开发需大量建材,为此信托机构可以充分发挥其自身业务联系面广、信息灵通的优势,积极办理建材补偿贸易信托贷款。此业务的开展既可为房地产开发企业及时提供所需的大量建筑材料,又支持了房地产建筑材料的生产,对于建材资源匾乏的城市和地区而言,具有重要意义。
    (十五)国际房地产投资信托
    即信托机构受托在国外办理事务,如受托在国外发行房地债券、受理国际投资信托、承办外国(包括境外)房地产客户购买房地产及房地产经济咨询等国外房地产信托。
此外,房地产信托机构还开展了咨询、代理建造住房、代理房屋设计等信托业务。

    三、房地产信托投资
    (一)房地产信托投资的慨念
    房地产信托投资是目前我国信托公司的一项主要业务,是指信托投资公司(有房地产开发经营权的)运用自有资金和稳定的长期信托资金,以投资者的身份直接参与对房地产的投资。房地产信托投资集“融资”和“融物”于一身,为房地产企业和个人提供了融资方便,增强了房地产开发能力。它与委托投资的区别在于:
    一是资金来源不同。信托投资的资金是信托公司的自有资金及稳定的长期信托资金,如共同投资基金等;而委托投资的资金来源于委托人提供的委托投资资金。
    二是投资决定权人不同。信托投资是信托公司自身资金的运用,所以投资决定权在信托公司手中,由其决定房地产投资的方式、方向、金额等;而委托投资是由委托人掌握投资决定权,信托公司只是起一个中介人作用,“受人之托,代人理财”,有关投资的方式、对象等事项由委托人决定。
    三是投资收益分配及责任不同。在信托投资活动中,信托公司可单独或与其他人合作投资,单独享有投资收益权,盈亏自负;而在委托投资中,信托公司既不分享房地产投资经营的收益,也不承担经济责任,盈亏由委托人负责,信托公司只收取手续费。
近年来,随着我国房地产业的兴起和迅速发展,各地有房地产开发经营权的信托投资公司,积极参与房地产的开发经营,取得了许多成功的经验,并获得了显著的社会效益,对推进我国房包产业的发展作出了极大贡献。
    (二 )房地产信托投资形式
    1.独立直接投资
    独资直接投资是指房地产信托公司运用自身积累的和吸收的信托资金,在当地城市建设规划的总体部署下,独自对房地产业进行直接投资,开展城市土地开发,建造和经营房地产,建成后,将房产或地产出售给需要的单位或个人,从中取得收益。按投资方向的不同,具体又可分为土地开发投资、住房建设投投资、房地产经营投资:对信托公司而言,独资直接投资的盈亏完全由自身负责,风险较大,但如投资项目选择好,收益十分可观,所以一般信托公司会抽调专业人才,负责这部分业务。
    2.联合投资
    信托公司如果自身不具备独资直接投资房地产的能力或出于其他原因不愿独自投资,则可与其他房地产开发投资公司等联合进行投资。目前,我国房地产信托联合投资一般分为两种形式:
    一种是参与经营方式,又称“股权式投资”,即由房地产信托公司委派代表参与对投资房地产企业的领导和经营管理,并按投资份额取得利润或承担亏损责任的分成投资形式;另一种是合作方式,又称“契约式投资”,即房地产信托公司在资金上给予支持,但在投资以后按事先商定的固定比例,在一定年限内分取投资收益,到期出让股权并收回所投资金,不参与经营管理,也不承担盈亏责任。 结合我国实际,房地产信托公司在对房地产进行投资时,经常采用的联合投资形式有:
    (1)长期合作投资
    作为企业的长期合作者,信托公司长期持有房地产开发经营 企业的股权或股票,一直共享投资利润,共担投资风险。
    (2)定期合作投资
    信托公司事先与房地产企业商定投资期限,等到投资期满,信托公司就收回投入资金,如双方对今后投资继续看好的话,也可继续合作。在合作期内,信托公司按投资比例分享利润,并相应承担经营风险。
    (3)固定分红投贫
    信托公司事先与房地产企业商定好在一定的时间内(一般以半年或1年为期)固定利润分成比例,房地产开发经营活动由房地产企业独立负责,信托公司不参与经营,只是按照事先商定的分成比例获得相应的投资收益,不承担风险。
    (4)保息分红投资
    信托公司在投资时,事先与房地产企业商定,由后者按照信托公司投资金额定期支付固定比例的利息额,年度终了时还可根据房地产企业的效益情况和投资数额参与一定比例的分红。采取这种方式投资,在房地产企业盈利时,信托公司既可以收取固定利息,又不承担风险,还可以参加分红,从而可以获得高于利息的收入。在房地产企业亏损时,信托公司也能稳获利息,是一种安全又有收益的投资。对房地产企业而言,支付给投资者的利息可以打入房地产开发经营成本,经济收益也比较稳妥。
    3.与外资联合投资
    与外资联合投资开发经营房地产为加快房地产业的发展,拓展房地产资金的来源渠道,各地房地产信托公司积极扩大国际往来,通过多种渠道筹措外资,合资经营开发房地产。具体形式有:
   (1)以项目贷款为目标,吸收国外金融单位单独投入国内房 地产建设,开发房地产;
   (2)房地产信托公司与其他中资企业联合投资,不足部分向 国外筹资,开发房地产;
   (3)为建设特大型房地产建设项目,由房地产信托公司牵头担保,组织国外多家银行组成国际商业银团贷款开发房地产;
   (4))配合政府有关部门引进外资,房地产信托公司参与融资,兴办中外合资房地产开发企业;
   (5)国外房地产商在我国开发房地产时,以国家土地使用权人股,住房建成后,采用合作经营方式以房地产商品偿还外资。
    引进的房地产开发外资由房地产信托企业自己在国内办理存取手续。
    此外,房地产信托公司可向海外扩展,开发投资海外及境外房地产,如受托在国外发行房地产债券。受理国际投资信托、承包外国房地产顾客的房地产购买及房地产经营咨询代、理建造侨汇房等。

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